"一套房屋從立項申請到最終投入使用，一共要經(jīng)歷8個階段、辦理167種手續(xù)、繳納103項各種稅費。"清華源律師事務所的律師lakey幾乎可以用一天的時間來列出這些繁復的手續(xù)和稅費。

　　正是如此，多數(shù)買房者在買房的現(xiàn)場，面對一條龍似的合同，都會被弄得暈頭轉(zhuǎn)向，絲毫沒有細細研究合同內(nèi)容的余地，面對強勢的賣方，買房者大多只有匆忙地在一沓文件合同上留名的份兒，但不知這里面蘊藏著多大的購房風險，從簽訂合同到收房驗收，其中所涉及的貓膩大多會讓你一不留神就掉進了開發(fā)商的陷阱而陷入被動。

　　簽訂購房合同先看

　　《房屋預售許可證》

　　一套商品房要上市交易，必須要有"五證二書"，這是住宅合法地位的基本要求和取得房產(chǎn)證的基本保證。

　　而在五證二書當中，尤以《房屋預售許可證》最為關(guān)鍵。"沒有之前的四證二書，就不可能拿得到《房屋預售許可證》，有了這個證件，才算是真正能上市交易的商品房。"廣信律師事務所羅建新律師說。

　　五證二書

　　開發(fā)商從立項到銷售房屋，必不可少地要從取得土地使用權(quán)，到獲得預售許可證，其中歷經(jīng)多個審批過程，必須取得五證二書才能上市交易，所以在買房之前，一定要了解對方是否具備這些獲批文件。這些文件包括《國有土地使用證》、《建設用地規(guī)劃許可證》、《建設工程規(guī)劃許可證》、《建設工程施工許可證》(建設工程開工證)、《商品房銷售(預售)許可證》以及《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》)

　　采用《示范文本》簽訂合同防范"霸王條款"，盡量避開"認購書"陷阱

　　"簽訂商品房買賣合同時，最好使用建設部和國家工商行政管理總局制訂的《商品房買賣合同示范文本》。"律師羅建新認為，最省事的方法是使用《示范文本》，但即使采用《示范文本》簽訂商品房買賣合同，也只是在購房其中一個環(huán)節(jié)的安全而已。

　　羅律師分析，目前商品房交易過程中，許多開發(fā)商在與購房人簽訂正式商品房買賣合同前，要求購房人簽訂認購書，交納認購款。

　　開發(fā)商要求購房人簽訂認購書

　　〈情況一〉內(nèi)部認購。

　　開發(fā)商所銷售房屋尚未取得預售許可證，以向內(nèi)部職工認購的名義進行銷售，俗稱內(nèi)部認購。

　　這種購房的方式風險系數(shù)最大，因為這種合同通常都是無效合同，是沒有任何法律意義的。即使發(fā)生糾紛引起訴訟，主動權(quán)也在開發(fā)商手中，因為開發(fā)商只要在訴訟前取得了預售許可證，則之前簽訂的認購書就與購買現(xiàn)房無異了。

　　<情況二>開發(fā)商已取得預售許可證或者銷售的是現(xiàn)房。

　　警惕

　　多數(shù)購房者都習以為常的律師公證費和房屋保險合同，實際上都是賣方和銀行的霸王條款。

　　律師公證實質(zhì)上是賣方委托律師對購房者的身份以及經(jīng)濟問題進行的調(diào)查，而房屋保險中受益方是銀行，但這兩項費用最終都落到了購房者的身上。目前，律師公證費已經(jīng)開始取消，而給房屋保險合同埋單的仍然是買房人。

　　售樓廣告也是房屋買賣合同內(nèi)容的一部分

　　"我和太太1999年買了套住房，當時開發(fā)商在廣告中寫著小區(qū)住戶可以免費坐班車，但與開發(fā)商簽訂的購房合同中未寫明坐班車的具體事宜。從2003年8月開始，物業(yè)突然宣布：每家只限一人享受免費班車服務。物業(yè)稱，免費班車服務是開發(fā)商的承諾，其有權(quán)不履行開發(fā)商的承諾。"在房價最高點買房的黃韜一直就憋著一肚子氣，加之最近又因班車的問題，黃韜再也無法忍受，打算通過訴訟來維權(quán)。

　　開發(fā)商為宣傳、推銷其商品房，一般都散發(fā)售樓書，發(fā)布商品房銷售廣告，作出不少許諾。廣告是否與合同具備同等效力，關(guān)鍵看是否對購房產(chǎn)生重大影響。"免費坐班車雖然沒有寫進合同，但對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，因此，對開發(fā)商具有法律約束力。"

　　律師支招

　　支招律師：羅建新

　　目前在商品房銷售過程中，開發(fā)商都要設置樣板房或樣板間。入住后發(fā)現(xiàn)房屋和樣板房有差距，當購房人要求退房時，開發(fā)商卻認為樣板房不是"樣本房"或"樣品房"，在購房合同中并沒有約定商品房與樣板房不一致時，購房人有權(quán)退房，因此購房人無權(quán)要求退房。事實并不如此。《商品房銷售管理辦法》第31條明確規(guī)定，開發(fā)商設置樣板房的，應當說明實際交付的商品房質(zhì)量、設備及裝修與樣板房是否一致，未作說明的，實際交付的商品房應當與樣板房一致。未作說明致使購房人因重大誤解而訂立商品房買賣合同的，購房人可以根據(jù)《合同法》關(guān)于重大誤解的規(guī)定，請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或撤銷購房合同。

　　"補充協(xié)議"貓膩多，

　　需慎之又慎

　　在商品房買賣過程中，開發(fā)商除和購房人根據(jù)《示范文本》所訂立的商品房買賣合同外，都會要求與購房人簽訂一份補充協(xié)議，補充協(xié)議的內(nèi)容很多，而且都是由開發(fā)商的專業(yè)律師事先擬訂好。

　　對購房人不利的條款

　　交房時間的確定，不可抗力條款的解釋，共有面積的確定分攤，關(guān)于基礎(chǔ)設施和公共配套建筑的開發(fā)利用，許多針對開發(fā)商的免責條款。比如有些開發(fā)商在補充協(xié)議中規(guī)定："政府部門有關(guān)文件批準的延遲、市政配套批準及安裝的延誤，導致開發(fā)商不能按期交付房屋，開發(fā)商有權(quán)按實際影響的時間而相應延遲交付房屋，而不用承擔延遲交付房屋的責任。"

　　羅建新律師支招

　　由于補充協(xié)議大多含有建筑、房地產(chǎn)、法律等專業(yè)術(shù)語，一般購房人很難完全搞懂，因此，購房人不要急于和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議，先將補充協(xié)議拿回來，找專家進行咨詢，將補充協(xié)議中不合理的地方找出來，并對其進行修改。同時由于補充協(xié)議是由開發(fā)商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協(xié)議中增加保護購房人的條款。如果開發(fā)商不能滿足購房人以上的合理要求，那么，購房人最好不要和開發(fā)商簽訂補充協(xié)議。

　　有了綜合驗收證才能收房

　　商品房竣工驗收，是以抽查的方式進行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格。而且竣工驗收的質(zhì)量標準和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護開發(fā)商的利益。

　　"現(xiàn)在，只有對方拿出《綜合驗收證》才能收樓，因為綜合驗收證是房屋是否符合交樓條件的一項專項證明。如果房屋沒有通過綜合驗收，房主入住后無法辦理三證或房屋有質(zhì)量問題，將無法得到現(xiàn)有法律的支持。"羅建新言，商品住宅建設項目綜合驗收是對于樓盤最全面的驗收。

　　可以退房的十種情況

　　如果沒有主體結(jié)構(gòu)問題，但如果有其他原因，也可以退房。

　　1延遲交房。是指到了合同中約定交房日后，業(yè)主遲遲得不到開發(fā)商的入住通知。一般約定的延遲交付房屋可以退房的期限是30天到90天不等。

　　2開發(fā)商缺少有效證件與批文，導致合同無效。

　　3開發(fā)商未經(jīng)購房人同意變更設計。

　　4由于開發(fā)商的原因，在合同約定的期限內(nèi)無法得到產(chǎn)權(quán)證。

　　5無法得到貸款。在簽訂合同時，除一次性付款或分期付款外，都有對商業(yè)貸款或公積金貸款的約定。如果是公積金貸款，需要開發(fā)商出具相關(guān)資料，交由公積金歸集部門審核。如果開發(fā)商提供的資料顯示出不具備公積金貸款條件，購房人因此而不能取得公積金貸款，購房人就可以要求退房。

　　6實測房屋面積與暫測面積的誤差超過3%。

　　7房屋質(zhì)量不合格。房屋質(zhì)量不合格是房屋的"硬傷"，出現(xiàn)這種情況，首先是開發(fā)商難以拿到《竣工備案表》，無法交房。或者是房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格。

　　8商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測不合格的，買受人有權(quán)退房。

　　9房屋質(zhì)量導致嚴重影響使用。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，購房人要求退房并要求開發(fā)商賠償損失的。

　　10 開發(fā)商把房子抵押。