您如果準備貸款買房，想必非常關心中國銀監會近日頒布的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》。日前，本報記者就此獨家采訪了銀監會政策法規部副主任李伏安——《指引》首次對借款人借款能力的空間作了限制
　　記者：對于《商業銀行房地產貸款風險管理指引》，普通百姓最關心的是其中的個人住房貸款部分。請問與過去的法規政策相比，《指引》中有哪些關于個人住房貸款的新規定？
　　李伏安：與以往的法規政策如《個人住房貸款管理辦法》（1998年5月9日施行）相比，《指引》首次規定了借款人住房貸款月支出與月收入的最高比例以及借款人的所有債務支出與收入的最高比例，即對借款人借款能力的空間作了限制。
　　《指引》規定，借款人住房貸款的月房產支出與收入比控制在50％以下，也就是說借款人平均每月需還銀行的還款額和每月需繳納的物業管理費不超過其月收入的50％，如果借款人每月收入不一，按照平均月收入計算。
　　同時，借款人每月如果還有其他的債務支出，比如歸還銀行的汽車貸款等，那么這些債務的月均支出與上述的月房產支出之和不能超過其月收入的55％。這里的月收入是指申請人的可支配收入，如果借款人和配偶一起申請住房貸款，可以將配偶的收入一起計算，當然配偶的債務也應當一起計入債務支出。
　　《指引》是宏觀調控“有保有壓”中“保”的生動體現
　　記者：發布《指引》的目的是什么？此舉與宏觀調控有什么內在聯系？
　　李伏安：發布《指引》的目的，主要是引導商業銀行建立針對房地產貸款特點的有效、完善的內部控制機制，監測、識別、衡量并提高房地產貸款風險防范能力。《指引》的制定與發布，有利于較長時期我國商業銀行房地產信貸的健康發展，有利于引導商業銀行內部風險控制長效機制的建立和完善。
　　如果全面分析《指引》，我們會發現，《指引》并沒有對商業銀行個人住房貸款進行比例限制，這與我國鼓勵個人消費、擴大內需的宏觀經濟政策是一致的，是宏觀調控政策“有保有壓”中“保”的生動體現。當然，鼓勵并不代表盲目發展，而應當是在有效控制貸款風險前提下的健康發展。
　　《指引》并不是為了抬高房貸門檻。銀行應當為收入較低者、年輕人等設計合理的按揭方式
　　記者：有人說，《指引》在一定程度上抬高了個人住房貸款的門檻；還有人說，《指引》出臺后會影響一部分百姓買房，比如收入較低者、工作時間不長的年輕人等，請問銀監會對此怎么看？
　　李伏安：《指引》并不是為了抬高個人住房貸款的門檻，每個借款人要根據自己的實際還款能力“量體裁衣”地購買住房。
　　目前的情況是，大部分借款人的房貸支出并沒有超過他們所有收入的一半，規定這個比例主要是防止某些人過度消費或過度投資，如果單個人這樣，還不會對銀行造成風險，但如果大部分人都具有這種消費心態或投資欲望，而又過度依賴銀行貸款，就會對房地產市場的平穩發展及金融業的穩健運行造成較大的影響。
　　我們也看到，在準備貸款買房的人當中，有一些是工作時間不長的年輕人，也有一些收入不高的群眾。對這些人，首先，他們自己應當要有一個對未來收入的穩定預期；同時銀行也要針對這部分人的收入狀況及其變化設計出符合其實際需要的按揭方式。比如，對參加工作不久的年輕人可以設計出一套起初還款額較低、日后逐漸增加其還款額的按揭品種；對依賴穩定工資收入而年齡又偏大的借款人，可以設計出一套起初還款額較高而退休后還款額較低的按揭品種，因為這些人在退休后的醫療或其他支出可能會增加。總之，我們認為商業銀行可以針對不同客戶的自身特點，提供更具針對性、更靈活的金融產品，以滿足他們的住房消費需求。
　　個人收入的確定，需要銀行進行多渠道、多角度的判斷，全面、綜合、靈活的分析
　　記者：《指引》出臺后，社會輿論的反應以正面為主，但也有些不同看法，大多集中在個人收入的確定上。對銀行來說，單位開出的收入證明也許和個人實際收入有差距；存款證明，由于沒有一個聯網的個人征信系統，也可能被造假；至于銀行通過稅務、工商等第三方進行調查，由于沒有立法保證，恐怕也很難執行。對此您有何評論？
　　對于貸款買房的人來說，有的高收入者除了正常工資收入外還有業余時間從事一些工作所取得的額外收入，且數量不低，但這筆額外收入卻較難提供被銀行所認可的收入證明，結果他們有還款能力卻只能貸較少的款，買較小的房，請問對此您又有何評論？
　　李伏安：應當說，關于個人收入的確定，需要銀行進行綜合判斷，監管機構并不能設計一套固定的方法。銀行的各種消費貸款業務已經發展了若干年，個人信用卡的發放也有一段時間，在這些信貸業務的擴展過程中，每家銀行都積累了一定的判斷個人收入的經驗，而不是簡單地依賴于借款人提供的收入證明。多渠道、多角度地判斷，全面、綜合、靈活地分析，會使商業銀行更充分地獲取客戶相關信息，從而作出恰當的信貸決策。此外，我相信國家一定會加快征信、稅收、工商等信息基礎設施和法規建設，加快建立有利于消費信貸發展的社會環境。
　　對于有多種收入來源的，不管是業余的，還是零散的，只要是合法的、穩定的收入，經過核實都應該可以算作個人收入加以計算。
　　準備貸款買房的你要與銀行一起協商設計一套“貼身”的還款計劃
　　記者：對正準備貸款買房的百姓，銀監會有哪些忠告和建議？
　　李伏安：我們的建議是：一定要理性購房，看到住房消費和住房投資能夠帶來的收入和所隱藏的風險，以及自己未來收入變化的趨勢，同時向銀行提出適合自身實際情況的借款申請，與銀行一起協商設計一套“貼身”的還款計劃，從而降低自己的還款壓力，提高個人履約能力，爭取保持良好的個人信用記錄。